В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».

Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.

С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:

– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;

– стоимость земельного участка, руб.;

– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;

– накопленный износ объекта недвижимости, руб.

В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:

– величина физического износа улучшений, руб.;

– функциональное устаревание улучшений, руб.;

– внешнее устаревание улучшений, руб.

Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:

Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:

(4)

7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:

1. Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.

3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.

4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.

5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).

6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.

7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.

В статье рассмотрен затратный метод оценки, который может помочь самостоятельно оценить компании свои активы.

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный — с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях. Наконец, сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей как продавца так и покупателя о сиюминутной стоимости объектов, аналогичных оцениваемому.
В рамках каждого подхода существует несколько методов определения стоимости, которые могут варьироваться в зависимости от вида оцениваемого имущества; выбор метода определяется оценщиком самостоятельно. Правильный выбор метода оценки конкретного объекта — залог её адекватности. При развитых рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости объекта. Однако такая ситуация довольно редка, что обусловлено несовершенством российского рынка.

Результаты, полученные разными методами в рамках каждого из подходов, впоследствии обобщаются — производится так называемое согласование результатов, что приводит к итоговой величие.

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с уачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания его точной копии с использованием применявшихся при создании объекта цен материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 1).

Применение затратного подхода предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или для воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект больше того, что может стоить приобретение равноценного объекта аналогичной полезности.

Процедура оценки

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения.

• Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

• Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

Сферы применения:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода включает в себя амортизацию.

Методы расчета стоимости

Количественный метод
На этом методе основываются все указанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При его реализации составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах, а также делается экспертиза сметы на строительство . Эта работа весьма трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ
Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства.

Метод сравнительных единиц
В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м2 общей площади жилых зданий, 1 м3 емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется как произведение стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к единице, на количество таких единиц в оцениваемом здании.

Метод объектов-аналогов
Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий.

Полная восстановительная стоимость строений
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом; при этом предполагается использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая, очевидно, более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Подходы к оценке

Затратный подход основывается на принципе замещения, состоящем в том, что «покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного метода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания».

Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам также в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором — об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и на описывающих их показателях:

• функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
• конструктивные показатели (масса, состав основных конструктивных материалов);
• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
• эстетические показатели;
• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования выделяются три уровня:

• функциональное сходство (по области применения, назначению);
• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
• параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов , а при приблизительном и частичном сходствах — об аналогичности.

Стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи. Тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход (например, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и при их переоценке). В России, где фондовый рынок только формируется и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.

Чтобы понять смысл стоимости, определяемой на основе затрат, рассмотрим обычную ситуацию, когда потребитель хочет приобрести объект оборудования. В общем случае у него возможны три варианта действий:

1. купить готовый объект на рынке;
2. заказать изготовление объекта какому-либо производителю;
3. изготовить объект своими силами.

Если первый вариант является чисто рыночным, и совокупность получаемых цен создает базу для определения рыночной стоимости, то второй и третий варианты дают информацию о стоимости, рассчитанной по затратам на изготовление объекта. Возможно, что некоторые объекты машин и оборудования не могут быть приобретены на открытом рынке, и для них возможны только второй и третий случаи. Сюда относятся машины и оборудование специального назначения, уникальные объекты, изготовляемые только по индивидуальным заказам.

Так как затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин и оборудования , часто не имеющим близких аналогов, то с его помощью определяют текущую стоимость воспроизводства.
Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах:

• расчет по цене однородного объекта;
• поэлементный (поагрегатный) расчет;
• анализ и индексация затрат;
• расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам.

Выводы

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного актива, сходного по потребительским свойствам. Таким образом, основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.

Затраты на замещения здания без учета износа и устаревания жилого деревянного дома, площадью 50 кв.м. рассчитана на базе данных, опубликованных в Государственных сметных нормативах НЦС 81-0201-2012г. Отдел 1. Показатели укрупненного норматива цены строительства,

Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы,

Таблица 01-01-003 Деревянные (из оцилиндрованных бревен)

Измеритель: 1 м2 общей площади жилого дома

НЦС рассчитан в ценах на 1 января 2012 года для базового района (Московская область). Поэтому Данный показатель следует перевести на сегодняшнюю дату, для этого умножаем на индекс перевода цен с 1 января 2012г к ценам на 1 января 2013г, который равен 1,12 и коэффициент перевода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации, который равен 0,87.

Для определения затрат на замещение здания без учета износа полученный показатель нужно умножить на площадь дома и на прибыль инвестора, которая составляет 15%.

Таким образом затраты на замещения здания без учета износа и устаревания рассчитываем по формуле:

–стоимость строительства 1кв.м. в ценах на 1 января 2012г. по Московской области, тыс. руб/кв.м.

Коэффициент перевода цен от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации

Таким образом, подставляя данные для нашего объекта, получаем:

4 173 525 руб

11.3. Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.

Для того чтобы определить затраты на замещения с учетом износа и устаревания необходимо восстановительную стоимость здания умножить на коэффициент износа:

Затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания,

– затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

И- коэффициент износа.

Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.

Накопленный износ определяется по формуле

И- накопленный износ,

Физический износ,

Функциональный износ

Внешний износ

Физический износ () определяем методом срока жизни

Коэффициент физического износа = Эффективный возраст/Срок экономической жизни

Для деревянных домов срок экономической жизни составляет 50 лет,

Дом построен в 2001г., эффективный возраст равен 12 года

Тогда: =12/50=0,24.

Признаков внешнего и функционального устаревания на момент оценки не обнаружено, таким образом их значения равны 0.

Таким образом, накопленный износ равен:

Подставляя полученные значения находим затраты на замещения здания с учетом износа и устаревания.

4 173 525 * 0,76= 3 171 879 руб.

11.4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

V = LV + IV - D ,

где V – стоимость объекта недвижимости; LV - стоимость земельного участка; IV - стоимость зданий и сооружений; D - накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Подставляя в формулу рассчитанные нами показатели LV = 3 312 125 руб. в п. 11.1 иIV - D =3171879 в 11.3 получаем:

V = 3 312 125 руб.+ 3 171 879 руб= 6 484 004 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу г.Краснодар, ул. Ленина, д. 62, полученная на основании затратного подхода на 25 декабря 2013 года округленно составляет6 484 004 (Шесть миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи четыре) рублей.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

Этапы в затратном подходе:

1) Расчет рыночной стоимости земельного участка;

2) Расчет стоимости возведения нового здания, т.е. получения восстановительной стоимости;

3) Определение всех видов износа;

4) Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного (совокупного) износа, т.е. получение реальной стоимости здания;

5) Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.

Определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий индекс по отросли, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графикам.

С в = С (1м 3)*К n *Q стр. *И 69-84 *К 69-84 *И 84-91 *К 84-91 *И*П*НДС

К n - суммарный поправочный коэффициент.

С в - стоимость строительства нового здания (восстановительная).

С (1м 3) - восстановительная стоимость 1м 3 строительного объема здания в ценах 1969г. (определяется на основе соответствующего сборника УПВС).

Q стр - объем здания, (м 3).

И 69-84 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1985г.

К 69-84 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.85г.

И 84-91 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

К 84-91 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

И - индекс удорожания СМР с 1.01.91 на дату оценки. Данный индекс рассчитывается региональным центром ценообразования в строительстве, либо на основе постановления Каб.министров РТ «об индексации стоимости СМР». Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуются в бюллетенях фирмы Коинвест.

П - коэффициент отражающий доходность застройщика.

НДС - коэффициент учитывающий НДС.

Из выше приведенной процедуры определим стоимость объекта оценки затратным подходом.

1) Земельный участок находится с площадью 1081 кв. м., расположен на ул. Сибирский тракт, д.51, кадастровая стоимость которого составляет 5 212 582 руб. Кадастровая стоимость 1 кв.м. в данном кадастровом квартале составляет 4822 руб.

2) Восстановительную стоимость здания определяем на основе базисно - индексного метода, сборников УПВС.

С(в) = 15,2 руб. /куб.м.* 7307,47куб.м.* 1,16* 1,03* 1,55* 0,97* 53,74* 1,18 = 12 652 867,05 руб.

3) Определение износа. Определен на основании УПВС (сборник 23, таблица 24).

Мастерские ремонтные для гаражного хозяйства

Характеристика зданий

Здания одноэтажные, огнестойкие. Отопление центральное, вентиляция приточно-вытяжная, водопровод и канализация с присоединением к местным сетям. Электроснабжение от местных сетей.

Фундаменты бутобетонные и сборные железобетонные, стены кирпичные, покрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные, сетчатые металлические и др. Полы бетонные, асфальтобетонные, из керамических плитах и др. Кровля рулонная, отделка простая.

Таблица 4 - Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.

В данной таблице проанализирован удельный вес отдельных конструктивных элементов, на основе которых был получен физический износ объекта оценки.

Определяем все виды износа. Функциональный и экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют. Для определения физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице 5.

Таблица 5 - Физический износ.

Проанализировав ВСН 53-86(р) и сборник УПВС был найден физический износ объекта оценки.

Таким образом износ здания составил 41%

4) Для определения реальной стоимости здания необходимо из восстановительной стоимости вычесть износ (12 652 867,05 - 41%) = 5 061 146,82 руб.

5.)Рыночная стоимость объекта недвижимости мы определяем по формуле: PC=КС+С(в)/(изн), где:

РС - рыночная стоимость

КС - кадастровая стоимость

С(в)/(изн) - восстановительная стоимость за вычетом износа.

Рыночная стоимость = 5 212 582 + 5 061 146,82 = 10 273 728 руб.

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 25 марта 2011 года: 10 273 728 рублей.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства - Стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматриваетЗамену з дания подходящим субститутом, тогда как другой -Воспроизводство точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.

В практике оценки стоимости строительства чаще всего пользуются одним из четырех взаимосвязанных методов:

количественным методом,

методом определения по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видов работ,

методом сравнительных единиц,

методом сравнения аналогичных объектов.

В основу количественного метода определения стоимости строительства входит тщательная инвентаризация:

всех видов работ по объекту в целом:

затрат труда;

материалов;

затрат на использование средств механизации работ.

Все это относится к категории прямых затрат, к ним в процентном отношении суммируются накладные расходы, плановая прибыль подрядчика, и другие расходы, в том числе на проектирование, монтаж оборудования, необходимого для производства, транспортные издержки и т.п. В результате получается сводная объектная смета стоимости всего производственного процесса в действующих на данный момент ценах.

У метода определения стоимости строительных работ на новых объектах по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видам работ , та же схема составления локальных смет, которые сводят в общую смету, но конечный результат определяется по укрупненным сметным нормативам, определяющим в процентном отношении стоимость укрупненных элементов в общей стоимости объекта.

Пользуясь методом сравнительных единиц , оценщик подыскивает аналогичное со строящимся сооружение, любыми путями определяет его стоимость (сметная стоимость, балансовая стоимость, рыночная стоимость и т.п.), определяет сколько стоит сравнительная единица аналогичного сооружения. За сравнительную единицу принимают обычно полезную площадь объекта или его объем. Полученную стоимость сравнительной единицы, при необходимости, корректирует с учетом имеющихся различий у сравниваемых объектов. Полную стоимость строящегося объекта получают, умножая скорректированную стоимость единицы сравнения на сумму единиц сравнения вновь строящегося объекта (площадь, объем).

При использовании метода объектов-аналогов определение стоимости строительных работ строится на данных сравнительного анализа цен продаваемых объектов, аналогичных объекту оценки. При необходимости, вводятся соответствующие корректировки, учитывающие отличия между объектами, в результате получается стоимость оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется дляопределения стоимости , если существует активный рынок данного вида сооружений. Несмотря на определенные сложности, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.